CONDOMINIO: CANNA FUMARIA E DECORO ARCHITETTONICO


Anche se tutti gli appartamenti sono ormai riscaldati con i termosifoni, un numero crescente di persone sta optando per una stufa o un camino a legna o a pellet per integrare il "classico" riscaldamento tramite caldaia a gas. Una scelta condivisibile, ma che può generare delle problematiche legali in quei condomini costruiti in assenza della canna fumaria a ciò dedicata.

In pratica, potrebbero sorgere questioni circa il rapporto tra canna fumaria e decoro architettonico condominiale posto che non a tutti i vicini potrebbe andare a genio l’installazione di un pilastro convogliante i fumi di un camino, a maggior ragione se tale costruzione dovesse costeggiare la finestra o il balcone del condomino lamentoso.

Una questiona piuttosto spinosa, sulla quale è recentemente intervenuta una sentenza della Corte di Cassazione che ha indicato quali sono i parametri per considerare indecorosa una canna fumaria all’interno di un condominio.

Primo punto della sentenza: l’installazione della canna fumaria non deve incidere negativamente sul decoro architettonico dell’edificio. Se l’installazione in facciata muta le originali linee architettoniche dell’edificio e incide negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, l’intervento non è ammesso e si deve provvedere all’immediata rimozione. Infatti, il decoro architettonico è un valore inerente a ciascun edificio, anche di modesta fattura, e risulta dall’insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti e imprimono alle varie parti dell’edificio una determinata fisionomia, unitaria e armonica. Essa risale all’idea originaria dell’autore del progetto edilizio ma, una volta ultimata la costruzione, costituisce un bene autonomo che concorre a determinare il valore delle proprietà individuali e di quelle sulle parti comuni.
La costruzione di una canna fumaria sulla facciata condominiale si configura quindi come l’utilizzo di un bene comune concesso dalla legge, salvo il rispetto di alcuni limiti. L’uso particolare o più intenso del bene comune è consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c. che presuppone che non risulti in alcun modo impedito l’uso anche ad altri, né modificata la destinazione, né arrecato pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

In particolare, appoggiare una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che ciascun condomino può apportare a sua cura e spese, ma a condizione che non alteri il decoro architettonico dell’edificio, fenomeno che si verifica quando la nuova canna fumaria, per il suo colore, la sua forma, i materiali con cui è stata realizzata, si rifletta negativamente sull’insieme dell’aspetto dello stabile.

Anche nel caso di installazione di un canna fumaria per lo svolgimento di un’attività commerciale (es. ristorante, pizzeria, pub, friggitoria, bar ecc.) occorre verificare se lo stabile in questione presenti limiti oggettivi che rendono impossibile la realizzazione della canna fumaria, costituendo uno “sfregio” della facciata del palazzo.

Tali limiti potrebbero essere costituiti da vincoli dalle Soprintendenze in caso di edifici di particolare valore storico-artistico, oppure da limiti stabiliti dal regolamento condominiale relativi al rispetto del decoro architettonico del palazzo.

La costruzione della canna fumaria deve, inoltre, rispettare la normativa sulle distanze legali e a tal fine occorrerà sincerarsi con l’incaricato che il progetto rispetti tutte le distanze prescritte dalla legge e dai regolamenti locali, oltre che tutte le normative in materia edilizia.

In conclusione il diritto di costruire la canna fumaria non necessita di alcuna autorizzazione da parte dell’amministratore o dall'assemblea condominiale, a patto che non alteri in alcun modo il decoro architettonico dello stabile e le distanze legali.

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